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兩會后,房地產行業的政策與趨勢預判

發布日期: 2019-04-29

2019年4月28日 ,成都房地產經紀協會邀請中共中央黨校(國家行政學院)教授姜平,對兩會后房地產行業政策與趨勢進行了解讀。

 

當前宏觀經濟形式分析

 

·宏觀經濟總體平

       中國經濟繼續運行在合理區間,保持總體平穩、穩中有進發展態勢,向好的趨勢逐步顯現。

·2019年一季度各項指標好于預期

       2019年年初制定的GDP增長目標為6-6.5%之間,一季度GDP增長達到6.4%,達到預期。

       CPI漲幅2.3%,PPI漲幅0.4%,PMI漲幅50.5%(PMI臨界點為50%,低于50%意味著經濟環境較差,2018年年底連續三個月PMI低于臨界值,2019年一季度PMI指數回升),均高于年初預期。

·發展道路上依然存在不少困難

       在經濟環境穩中向好的同時,也存在很多困難,例如國家債務杠桿高達280%,全國地級市債務杠桿超180%。

       中國房地產存在較大泡沫,未來5-10年國家經濟頭等大事,是維持房地產穩定。

       同時外部環境不穩定,全球經濟形勢不確定,中美貿易戰爭是大國博弈,要做好持久戰的準備。

       國內供需不足,下行壓力較大,實體經濟效益低,民營企業投資效益低。

       多種政策的疊加,為經濟發展帶來了負面影響。

·未來經濟發展目標是穩中求進

       未來宏觀經濟發展目標是穩中求進,宏觀政策要穩,微觀政策要活,激發市場主體生產活力,社會政策要托底,大幅度減稅降費。

 

房地產行業的發展走向

 

·房地產行業已經告別黃金時代,進入白銀時代

       當前中國的房地產市場已經從曾經的黃金時代過渡到了白銀時代,房子基本告別了短缺,未來10年,高速增長和房價高漲的階段結束,房地產進入平穩發展期。

       未來5-10年,全國房地產規模樂觀估計在10萬億左右。三個原因,一是目前國家城鎮化率約40%,二是預計未來有2.5億高素質人才遷移,三是農村城鎮化剛剛起步,因此房地產行業仍有需求。

·新時代倡導現金為王,探索跨界多元,堅持高質高效。

       企業應以現金為王,去年前十房企銷售面積同比增長10.8%,占整體市場份額66.1%,營業額和規模上一個臺階的同時,負債率也達到歷史新高,凈利潤率不斷下跌。在不斷變化的政策和市場下,激進企業在調控和融資的雙重重壓下,也面臨了資金的短暫斷裂,因此白銀時代應以現金為王。

       企業應該積極探索跨界多元,前百強90%企業在探索跨界,抵抗行業風險。

       企業應堅持高質高效,降規模,重質量。 

 

給銷售企業的幾點建議

 

·在白銀時代來臨的現在,中央依然強調堅持房住不炒,在當前經濟政策大環境下,銷售企業在經營中應注意以下幾點:

       認清形勢順應大勢。

       保持定力增強耐力。

       引導消費合作共贏。

       搭建平臺構建生態。

 

吉信行觀點

 

總的來說,目前中國經濟整體穩中向好,隨著今年1季度各項經濟指標的好轉,以及中美貿易摩擦協商的光明前景,決策層進一步堅定了靠改革實現經濟持續發展的決心。在這個大背景下,樓市很難再出現全局性的上漲,加上三四線及以下城市的投資性房產泡沫破裂風險加大,政府再次重提“房住不炒”。

在“房住不炒“這個總的政策方針下,預計未來房產調控力度不會放松,以維穩為主,在調控之下,一二線城市房價不會出現大幅下跌,房地產作為經濟支柱型產業,銷售量價應該會保持穩中有漲態勢;三四線城市由于人才遷移,以及整體市場回歸理性,成交量價或會出現小幅下跌。

就成都市場而言,目前成都樓市已經從黃金時代逐漸過渡到了白銀時代,根據OECD(經濟合作與發展組織)研究報告的結論,在人均居住面積超過35㎡后,房地產將迎來轉折點,進入平穩發展期,目前成都人均居住面積達43.5㎡,白銀時代已經來臨。 作為熱點城市,成都調控政策不會放松,在政策調控之下,預計未來1-2年成交價格不會出現大幅波動。但通過國內新一線城市樓市價格對比可發現,成都城市地位與目前房價尚不匹配,城市化進程仍然只有62%,未來人口還會進一步增加,剛性需求在成都依然存在,未來成都樓市在進入20-30年的白銀時代中仍有發展空間。

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